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Quais os primeiros passos para quem quer calcular o valor do aluguel de um imóvel em Fortaleza?

Após o processo de oferta e busca de moradia, uma vez que chegamos a um acordo entre o proprietário e o inquilino, em particular ou por meio de um programa de aluguel público, o contrato é assinado. Este contrato será o elo entre o arrendador e o arrendatário. Na formalização do contrato de aluguel de moradia, é obrigatório que o inquilino faça um vínculo equivalente a um pagamento mensal. Porém, como se chega no cálculo de quanto vale uma moradia? Isso ocorre de que maneira?

De modo a ajudá-lo a entender os elementos que compõe a tomada de preços de um aluguel (como localização, metragem, infra-estrutura, por exemplo), este artigo visa demonstrar que o  cálculo do preço do aluguel de uma casa, escritório ou local que não corresponde ao mercado implica riscos como reduzir a lucratividade, atrasar o fechamento de um negócio ou pior, nunca obter um cliente.

Desse modo, para quem deseja um contrato de aluguel em Fortaleza, é importante estar atento a alguns elementos importantes, que neste post vamos procurar explorar. Acompanhe!

  1. Faça uma avaliação imobiliária

Idealmente, você deve contratar os serviços de um avaliador profissional para determinar o preço do aluguel e obter aconselhamento. No entanto, se você decidir fazer isso sozinho, deverá seguir as etapas a seguir (sabendo antecipadamente que, por lei, a taxa não deve ser superior a 1% do preço comercial da casa). Prepare um formulário no qual você relaciona esses dados (aplique os que correspondem à sua propriedade), descrevendo:

  • Tipo de propriedade;
  • Ano de construção;
  • Área (em metros quadrados);
  • Estado do imóvel;
  • Tipo de pisos;
  • Número de cômodos;
  • Número de banheiros;
  • Número de vagas de estacionamento;
  • Infraestrutura (salão de festas, sala de jogos, piscina, quadras…);
  • Observações sobre localização, pontos de referência, bairro.
  1. Pesquise imóveis da mesma área

Um dos métodos mais usados ​​é comparar o preço do aluguel dos espaços disponíveis nas proximidades, mas esse método pode ser enganoso, pois não leva em consideração aspectos como a idade e o estado de conservação do departamento. Ligue ou faça uma busca na internet para saber sobre as propriedades que são alugadas na mesma área que a sua, como por exemplo apartamentos para alugar em Fortaleza que sejam de frente para o mar. Peça todos os dados do formulário acima e anote-os com cuidado. Lembre-se das propriedades com avisos nas janelas, também as publicadas nos classificados de jornais ou portais da internet e, na medida do possível, as que são consignadas em imóveis. Para que seu cálculo seja o mais próximo da realidade, a amostra coletada não deve ter menos de 20 propriedades, levando-se em conta a idade dos imóveis em questão.

  1. Classifique e selecione imóveis semelhantes

Para chegar a um valor estimado sobre a sua região, coloque numa planilha os imóveis que possuem características semelhantes ao seu. Descarte os demais. Então, divida o preço de cada um por sua área (metragem) e obtenha o valor por metro quadrado médio da região. Adicionar os preços obtidos e dividi-los pelo número de propriedades também pode ser uma outra forma de cálculo. O resultado obtido servirá como referência para decidir o preço do aluguel do seu imóvel. No entanto, o valor obtido não precisa necessariamente ser o que você negociará inicialmente, pois é importante ter uma margem de negociação. É aconselhável, então, que o preço base esteja 10% acima do planejado. O valor dos seguros que podem ocorrer, caso você decida usá-los, é adicional ao valor do aluguel da propriedade e, como tal, deve ser claramente especificado no respectivo contrato, bem como valores como IPTU, por exemplo. Isso tudo irá ajuda-lo a melhor alugar casa em Fortaleza ou qualquer outro tipo de imóvel com mais respaldo e confiabilidade diante dos valores de mercado.

  1. Segurança para o locador

Lembre-se de que, se você deseja arrendar sua propriedade para um banco, governo ou entidade multinacional, entre outros, isso pode exigir uma avaliação profissional, que determina com certeza o valor de reposição e o preço real do produto que você deseja locação. Os avaliadores profissionais levam em consideração todas as circunstâncias que podem afetar a propriedade, como tempo de vida, deterioração física e o objetivo da avaliação.

  1. Conteúdo do contrato

O contrato de aluguel é o elo entre o proprietário (que dá o uso da casa) e o inquilino (que adquire o uso da casa), pelo qual o proprietário dá o uso e o aproveitamento de um imóvel (a casa) ao inquilino por um determinado período, enquanto o inquilino é obrigado a pagar livremente o aluguel estabelecido entre as partes e a devolver a propriedade como recebida na conclusão do contrato de arrendamento. Este contrato será usado como evidência no caso de possíveis discrepâncias que possam surgir durante o prazo do arrendamento. As regras relativas ao aluguel de moradias incluem móveis, almoxarifados, vagas de estacionamento e outras unidades, alugados ou serviços fornecidos como acessórios para o lar. O aluguel ou preço do aluguel é definido livremente pelas partes. Durante a vigência do contrato, o aluguel somente poderá ser atualizado pelo arrendador ou pelo arrendatário na data em que cada ano do contrato for cumprido, nos termos acordados entre as partes.

  1. Possibilidades para o locatário

Existem condições de aluguel que podem variar o preço. Por exemplo, se um inquilino estiver disposto a pagar um ano inteiro adiantado ou investir em reformas e melhorias na propriedade. Os pagamentos anuais merecem benefícios para o inquilino, como pular um depósito ou fazer um desconto equivalente até o aluguel de um mês. Quando o inquilino estiver interessado em fazer melhorias na propriedade, descontos de aluguel ou pagamentos compartilhados de cada projeto podem ser acordados. Ter um preço de aluguel adequado para a área em que você se encontra é a chave para encontrar inquilinos mais rapidamente e criar confiança desde a primeira abordagem.

Agora que você conheceu alguns dos detalhes mais importantes para se começar a tomar os primeiros passos para calcular o valor de aluguel de um imóvel em Fortaleza, não deixe de compartilhar este post em suas redes sociais, para que mais pessoas possam conhecer estes dados!

 

Imagem: Pixabay.com

Assessoria para o FN

 

 

Empréstimo ou financiamento de imóvel: quais são as diferenças?  

Na hora de comprar um imóvel, muitas pessoas ficam em dúvida entre fazer um empréstimo ou financiamento para casa. A situação é comum, já que ambas as modalidades podem ser interessantes, tudo depende do perfil daquele que vai realizar o sonho da casa própria.

Confira abaixo o que são o empréstimo e o financiamento de imóveis e um comparativo de vantagens, para descobrir qual das opções é melhor para você!

Empréstimo para compra de imóvel

O empréstimo é feito diretamente com uma instituição financeira, que irá solicitar algumas informações sobre suas finanças e garantias de que o valor será pago. Comprovação de renda e bens deixados como garantia são alguns exemplos do que pode ser solicitado.

Não há necessidade de informar qual a finalidade do dinheiro emprestado, ou seja, em que você pretende investir – no caso, na compra de seu imóvel. Você chega até o banco ou instituição financeira e solicita o valor que deseja emprestar. Se aprovado, o valor é transferido para sua conta-corrente.

Em seguida, você realiza a compra da casa ou apartamento que deseja e passa a ter apenas a dívida do empréstimo junto ao banco. O imóvel é seu e – a não ser que tenha sido dado como garantia – não há o risco de perdê-lo.

Financiamento de imóvel

O financiamento é muito semelhante ao empréstimo, pois também se trata de um crédito fornecido por uma instituição financeira. Porém, é preciso comprovar a finalidade do valor solicitado. No caso, o mais comum é que os bancos trabalhem com o financiamento de imóveis e veículos.

No momento em que pede o financiamento, você precisa explicar para o banco que deseja comprar uma casa e qual é o valor dela.

Apesar de ser uma operação mais burocrática – e talvez mais demorada – devido às comprovações de destinação do dinheiro, possui taxas mais baixas e atrativas. Tanto que, a maioria das pessoas prefere o financiamento na hora de adquirir um imóvel.

No momento em que o financiamento é aprovado, o banco realiza a compra do imóvel e você passa a pagar as parcelas à instituição financeira. Existe o risco de perder o bem, caso você fique inadimplente por muito tempo e não renegocie a dívida. A garantia de que o crédito será quitado é a própria casa.

Diferenças entre os dois

As principais diferenças entre empréstimo e financiamento de imóvel são:

Destinação do valor

Não é preciso justificar em que você pretende usar o dinheiro no caso do empréstimo, abrindo a possibilidade de solicitar um valor maior de crédito, que inclua a compra de imóveis e o pagamento de impostos, por exemplo. No financiamento é necessário que o crédito seja destinado à compra de um imóvel.

Taxa de juros

A diferença pode ser pequena, a depender do tipo de empréstimo que está sendo analisado. Porém, geralmente, o financiamento tem taxas menores e se torna mais atrativo.

O que é melhor para você?

Para facilitar a escolha entre o empréstimo e o financiamento, confira um comparativo de vantagens de cada uma das modalidades de crédito:

Vantagens do empréstimo

  • Liberação mais rápida do valor solicitado;
  • Sem necessidade de justificar o destino do dinheiro;
  • Existência de diferentes modalidades de empréstimo;
  • Possibilidade de incluir outros gastos no valor (móveis, impostos),
  • Imóvel é seu após a compra, sem risco de perdê-lo em caso de inadimplência.

Vantagens do financiamento

  • Taxa de juros mais baixa;
  • Valor liberado mais alto do que o do empréstimo pessoal;
  • Parcelamento a longo prazo,
  • Parcelas que cabem no seu bolso.

Você já sabe quais são as vantagens de ambos os tipos de crédito e como funcionam, então, fica a questão, qual escolher? Tudo depende do valor do imóvel que deseja comprar e da sua capacidade de pagamento.

No momento em que solicitar um empréstimo pessoal, por exemplo, tenha em mente que o valor oferecido é menor. Por mais que a análise de crédito seja mais rápida. O financiamento é mais burocrático, mas tem taxas menores e um prazo maior para quitar a dívida.

Resumidamente, se você já poupou parte do valor da casa dos seus sonhos e precisa apenas de uma pequena quantia para comprar o imóvel, o empréstimo se encaixa melhor na sua situação.

Agora, se precisa adquirir, quanto antes, uma casa ou apartamento e, em seu orçamento, cabem apenas parcelas mais leves – e a longo prazo – o financiamento pode ser mais interessante.

 

 

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Entrada para financiar imóvel na Caixa fica mais cara a partir desta segunda

imovelA partir desta segunda-feira (4), quem quiser financiar um imóvel usado na Caixa Econômica Federal deverá dar uma entrada de 50% do valor do bem. Antes, era preciso entrar com apenas 20% do valor do imóvel e financiar o montante restante.

A mudança, anunciada na última semana, pegou de surpresa quem pensava em usar o financiamento imobiliário da Caixa para comprar a casa própria. As mudanças nas regras podem retardar a compra de imóvel em 12 anos.

Em abril, o banco estatal já havia feito outra alteração nas regras de financiamento, aumentando pela segunda vez em 2015 os juros para financiamento de imóveis.

Veja na simulação abaixo como as mudanças do financiamento imobiliário na Caixa afetam as contas de quem quer financiar um imóvel, segundo cálculos da Anefac*:

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1º exemplo: Imóvel no valor de R$ 700.000,00 (SFH)

ANTES – O banco financiaria 80% do valor, correspondente a R$ 560 mil, e o consumidor precisaria ter o restante de 20%, montante de R$ 140 mil.

a) em três anos, ele precisaria poupar mensalmente o montante de R$ 3.495,61

b) em cinco anos, ele precisaria poupar mensalmente o montante de R$ 1.945,40

AGORA – O banco financia 50% do valor, correspondente a R$ 350 mil, e o consumidor precisaria ter os outros 50%, montante de R$ 350 mil.

a) em três anos ele precisaria poupar mensalmente o montante de R$ 8.739,02

b) em cinco anos ele precisaria poupar mensalmente o montante de R$ 4.863,49

2º exemplo: Imóvel no valor de R$ 1 milhão (SFI)

ANTES – O banco financiaria o valor de R$ 70%, correspondente a R$ 700 mil, e o consumidor precisaria ter o restante de 30%, montante de R$ 300 mil.

c) em três anos, ele precisaria poupar mensalmente o montante de R$ 7.490,59

d) em cinco anos, ele precisaria poupar mensalmente o montante de R$ 4.168,71

AGORA – O banco financia o valor de R$ 40%, correspondente a R$ 400 mil, e o consumidor precisa ter o restante de 60%, montante de R$ 600 mil.

c) em três anos, ele precisa poupar mensalmente o montante de R$ 14.981,17

d) em cinco, anos ele precisa poupar mensalmente o montante de R$ 8.337,42

*As simulações levam em consideração que os recursos estariam aplicados mensalmente em uma poupança

Agora, veja os efeitos das alterações das taxas de juros do crédito imobiliário:

1º exemplo (SFH): No imóvel de R$ 500 mil antes o banco financiava 80% deste montante e agora vai financiar 50%. A taxa de balcão, que era de 9,15%, foi para 9,45%

ANTES – Financiamento de R$ 400 mil:

– Primeira parcela no valor de R$ 4.161,11 e última parcela no valor de R$1.119,58, totalizando o montante de R$ 950.525,00.

AGORA – Financiamento de R$ 250 mil

– Primeira parcela no valor de R$ 2.663,19 e última parcela no valor de R$ 699,91, totalizando o montante de R$ 605.359,38.

Segundo a Anefac, se o consumidor quiser manter uma prestação próxima do que ele iria pagar anteriormente, ele conseguiria reduzir o financiamento de 360 meses (30 anos) para 120 meses (dez anos). Ficaria assim:

– Financiamento de R$ 250 mil pelo prazo de 10 anos (120 meses): primeira parcela no valor de R$ 4.052,08 e última parcela no valor de R$ 2.099,74, totalizando o montante de R$ 369.109,37.

2º exemplo (SFI): No imóvel de R$ 1 milhão, antes o banco financiava 70% deste montante e agora vai financiar 40%

ANTES – Financiamento de R$ 700 mil

– Primeira parcela no valor de R$ 7.281,94 e última parcela no valor de R$1.959,27, totalizando o montante de R$ 1.663.418,75.

AGORA – Financiamento de R$ 400 mil

– Primeira parcela no valor de R$ 4.261,11 e última parcela no valor de R$ 1.119,86, totalizando o montante de R$ 968.575,02.

Se o consumidor quiser manter uma prestação próxima do que ele iria pagar anteriormente, reduzindo o financiamento de 360 meses (30 anos) para 120 meses (dez anos), ficaria dessa forma:

– Financiamento de R$ 40 mil pelo prazo de 10 anos (120 meses): primeira parcela no valor de R$ 6.483,33 e última parcela no valor de R$ 3.359,58, totalizando o montante de R$ 590.575,04.

 

 

iG

Nova invasão de terreno em Guarabira. Desta vez o imóvel pertence a prefeitura

Mais uma invasão de terreno público, aconteceu na cidade de Guarabira, na manhã desta sexta-feira (7). O terreno é onde está o antigo Parque de Exposição Animal, do município, na saída para Pirpirituba. Neste local a prefeitura pretende fazer um parque de eventos.

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Dezenas de pessoas sem residência própria estão no terreno e dispostas a construir suas moradias. A invasão está sando organizada pelo Gilberto, popularmente conhecido como “Biqueira”, morador do Bairro do Rosário. Ele disse durante entrevista, que já tem a sua casa, apenas quer ajudar as pessoas que ainda sofrem com o problema do aluguel.

Um trator da prefeitura chegou ao local, segundo populares, a mando do secretário de Meio Ambiente, Alcides Camilo, para invadir o terreno e afugentar o povo. A PM impediu que o veiculo entrasse no local. As pessoas também foram para frente do trator para que o mesmo não fosse adiante. A polícia tenta controlar a situação para não deixar nenhum confronto físico acontecer.

portalmidia com imagens e informações de Ebert Henrique

Incra-PB recebe posse do imóvel Usina Tanques, palco de luta da sindicalista Margarida Alves

Incra-PB
Incra-PB

O Incra foi imitido, na manhã desta quinta-feira (11), na posse de uma das mais emblemáticas áreas para a reforma agrária no Brasil, o imóvel Usina Tanques, localizado no município de Alagoa Grande, no brejo paraibano, a cerca de 100 km de João Pessoa. Esta imissão é tão importante para a reforma agrária na Paraíba que o próprio presidente do Incra, Carlos Guedes, recebeu o documento de posse das mãos do oficial de justiça Antonio Wanderlei, da 4ª Vara da Justiça Federal.

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A área é emblemática porque foi na Usina Tanques onde a líder camponesa Margarida Maria Alves, assassinada em 12 de agosto de 1983, destacou-se na luta por melhores condições de trabalho para os operários e operárias, que não tinham sequer carteira assinada.

A desapropriação das terras da Usina Tanques se tornou, desde a época de Margarida Maria Alves, uma das maiores bandeiras de lutas dos trabalhadores que defendem a democratização de acesso à terra no Brasil.

Os imóveis rurais denominados Usina Tanques/Capoeira foram declarados de interesse social para fins de reforma agrária através de Decreto Presidencial publicado no Diário Oficial da União no dia 21 de agosto de 2012. O novo projeto de assentamento terá aproximadamente 860 hectares e capacidade para assentar 60 famílias de trabalhadores rurais, muitas delas, antigos posseiros que moram nas terras há muitos anos.

“A luta pelo direito a essa terra durou vários anos. Agora é hora de conquistar o direito de produzir, gerar renda e criar seus filhos com dignidade”, disse Guedes às famílias presentes. Ele ressaltou que a criação do assentamento é a porta de entrada para as demais políticas públicas, como a garantia de que todos terão assistência técnica desde o início, a moradia pelo Minha Casa, Minha Vida, a melhoria da infraestrutura, dentre outras.

Para isso, as famílias serão inscritas no CadÚnico, um dos critérios para ser assentada e para que possa, receber imediatamente benefícios sociais como o Bolsa Família e o Brasil Sorridente.

O prefeito de Alagoa Grande, Hildon Regis Navarro Filho, reafirmou o compromisso de apoiar o futuro assentamento, a exemplo de outras 13 áreas da reforma agrária que existem no município, onde a Prefeitura investiu, por exemplo, na implantação de açudes e na construção de casas de farinha e poços artesianos. “Estamos prontos para trabalhar em parceria, dar as mãos para ajudar essas famílias”. O município foi contemplado com máquinas do PAC 2, do Ministério do Desenvolvimento Agrário.

História

A desapropriação das terras tem um grande significado na história da reforma agrária na Paraíba. As fazendas, na década de 1970, eram usadas para a produção de cana-de-açúcar destinada à Usina Tanques, hoje em ruínas, instalada dentro da área. A líder camponesa Margarida Maria Alves foi assassinada no dia 12 de agosto de 1983, na porta da sua casa em Alagoa Grande.

Margarida foi uma das mulheres pioneiras das lutas pelos direitos dos trabalhadores e trabalhadoras rurais no Brasil. Após sua morte, tornou-se um símbolo político, representativo das mulheres trabalhadoras rurais, que deram seu nome ao evento mais emblemático que realizam: a Marcha das Margaridas, uma mobilização nacional que reúne, em Brasília, milhares de mulheres trabalhadoras rurais no dia de aniversário de sua morte.

A área tem potencial para produzir batata-doce, banana, mandioca e cana-de-açúcar. Para Carlos Guedes o assentamento será um polo de produção de alimentos vai atender programas como o da merenda escolar, e dessa forma orgulhar a memória de Margarida Alves e de Maria da Penha.

Zumbi dos Palmares

Ainda na manhã desta quinta-feira (11) o presidente do Incra, Carlos Guedes, fez uma visita de campo ao Assentamento Zumbi dos Palmares, no município de Mari (PB). Ele percorreu parte da grande produção agroecológica irrigada de macaxeira do assentamento e foi recebido com um almoço, na escola do assentamento, feito com alimentos produzidos pelas famílias assentadas.

Guedes conheceu o trabalho que vem sendo desenvolvido pela Assessoria Técnica, Social e Ambiental (Ates) no assentamento e os detalhes do projeto da Cooperativa de Produção Agropecuária do Assentamento Zumbi dos Palmares (Coopaz), que foi selecionado para compor a Carteira de Projetos do programa Terra Forte, um programa de fomento à agroindustrialização e à comercialização da produção em assentamentos da reforma agrária.

 

portalcorreio

Câmara aprova multa para atraso na entrega de imóvel comprado na planta

sobre-a-clausula-de-carencia-e-a-entrega-nao-completa-1Construtoras e incorporadoras podem ter que pagar multa ao consumidor em caso de atraso superior a seis meses na entrega de imóveis comprados na planta.

A medida foi aprovada pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara dos Deputados, em decisão conclusiva. Ou seja, não precisa ir a plenário, a não ser que haja um pedido para tal.

A proposta segue agora para análise no Senado.

O texto prevê que atrasos de até 180 dias da data prevista em contrato para a entrega das chaves não serão penalizados.

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Após esse período, a empresa que atrasar a entrega do imóvel deverá pagar ao consumidor multa de 1% do valor até então pago por ele e mais 0,5% a cada mês de atraso.

Esses valores deverão ser corrigidos de acordo com o mesmo índice previsto no contrato e poderão ser descontados das parcelas seguintes devidas pelo comprador.

A decisão substitui a proposta inicial do deputado Eli Correa Filho (DEM-SP) e é menos rigorosa do que a original, que acabava com qualquer tolerância para atraso na entrega do imóvel e fixava multa de 2% do valor do contrato.

O texto também obriga as construtoras a informar aos consumidores mensalmente o andamento das obras.

Seis meses antes da data contratual prevista para a entrega das chaves, a empresa deverá comunicar ao cliente possíveis adiamentos.

QUEIXAS

Os atrasos na entrega de imóveis se tornaram mais frequentes após o boom do mercado imobiliário de 2007 a 2011. Dentre as causas dos atrasados estão a burocracia de governos municipais e estaduais na concessão de licenças.

Em geral, o previsto é que o imóvel fique pronto em três anos após o lançamento.

Os atrasos foram o maior motivo dentre as 2.576 queixas que o Procon-SP recebeu em relação a construtoras no primeiro semestre de 2013, segundo relatório da instituição divulgado em novembro do ano passado.

 

 

Folha S.Paulo

Bando tenta invadir casa para assassinar família, não consegue e ateia fogo no imóvel com criança dentro

Casos de policiaUma família passou por maus momentos ao ser ameaçada de morte de morte na madrugada desta quarta-feira (25), na grande João Pessoa. O fato aconteceu por volta das 3 horas da madrugada no distrito de Lelorândia, no município de Santa Rita, região metropolitana da Capital.

De acordo com a polícia, Luis Carlos estava dentro de casa com a esposa e uma criança de apenas um mês quando chegaram cerca de oito homens que se identificavam com polícia e exigiam que ele abrisse a porta.

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Desconfiado, Luis Carlos entrou em quarto com a família e fechou a porta usando um guarda-roupa. Os bandidos invadiram o imóvel e como não conseguiram assassinar o homem atiraram várias vezes contra o guarda-roupa e um dos tiros acertou as costas de Luiz Carlos que mesmo ferido não atendeu as ordens dos bandidos. O bando resolveu ir embora, mas antes ateou fogo casa.

A Polícia Militar foi acionada e uma viatura com dois policiais chegou rápido ao local e ainda trocou tiros com os bandidos que fugiram pelo canavial.

O fogo da residência foi controlado pelo Corpo de Bombeiros e José Carlos socorrido para o Hospital de Emergência e Trauma Senador Humberto Lucena, onde permanece internado. A companheira e a mulher não sofreram nada.

Paulo Cosme\David Martins

Prefeitura do Agreste não paga aluguel e dono de imóvel ‘passa corrente’ em prédio

Márcio Rangel
Márcio Rangel

O comerciante, Sebastião Benedito dos Santos, resolveu fechar o prédio que alugou a prefeitura de Lagoa Seca (localizada a 129 quilômetros de João Pessoa, na região do Agreste) por falta de pagamento. O local foi trancado com cadeado e corrente na manhã desta quinta-feira (14).

Sebastião Benedito informou que procurou o gestor municipal há um mês, mas não obteve êxito e resolveu trancar o imóvel. “Desde o início do ano já vinha procurando a prefeitura para resolver a situação. Nas vezes que fui recebido, informaram que não existe previsão para realização dos pagamentos”, salientou o proprietário.

Já o secretário de Saúde de Lagoa Seca, Damião Calafange, informou a reportagem do Portal Correio que o PSF foi aberto no final da manhã desta quinta-feira (14) e que tudo não passou de um equívoco. “Isso que aconteceu foi um verdadeiro equívoco, a unidade já foi aberta hoje (14)”, explicou o secretário. Ele informou que o proprietário do prédio alugado estava procurando as pessoas erradas que não sabiam explicar a situação. “O dono do imóvel não procurou a gente. Ele procurou as pessoas erradas, por isso não conseguiu solucionar o problema antes”.

O Programa Saúde da Família (PSF) funciona há quatro anos no bairro de Bela Vista em Lagoa Seca e atende mais de 500 pessoas diariamente. O contrato de locação foi vencido no dia 29 de dezembro de 2012 e custava R$ 800. De acordo com a filha do proprietário, Mônica Leandro, o posto deve ser transferido para casa do correligionário do atual prefeito por um preço bem mais alto.

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“O aluguel daqui é R$ 800, mas já fomos informados que a prefeitura vai transferir para outro espaço o posto e pagará um valor bem mais alto que este. Isso não tem importância para nossa família, o que questionamos é o porquê da Secretaria de Saúde não ter nos procurado. Passou 45 dias e nenhuma resposta foi dada. Meu pai já planejava fazer isso a semana passada, no entanto, preferiu esperar que os servidores fossem pagos inicialmente” completou Mônica.

Segundo o Sistema de Informações Banco do Brasil (SISBB), a prefeitura recebeu no mês de fevereiro R$ 1.934.705,46 do Fundo de Participação dos Municípios (FPM).

O secretário anunciou que o pagamento do aluguel será feito até a próxima segunda-feira (18) como também a chegada de um novo médico. Na última sexta-feira (8), o médico que trabalhava no PSF pediu demissão, porque passou para residência médica no Estado da Bahia.

“Na próxima segunda-feira deverá chegar um novo profissional para suprir a carência do PSF. Não tínhamos como arrumar outro, já que ele pediu demissão antes do Carnaval”, salientou o secretário.

Ele também confirmou a transferência do PSF para outra localidade. “Dia 20 de fevereiro vamos transferir o PSF para um estabelecimento duas vezes maior que o atual”, disse Damião.

 

 

Priscila Andrade, com informações de Márcio Rangel

Sem alarde, bancos renegociam taxa de juros de financiamento de imóvel

Embora não seja uma prática disseminada e alardeada pelos bancos, a renegociação da taxa de financiamento imobiliário é uma possibilidade para os consumidores, principalmente para os contratos firmados antes do movimento de redução das taxas de juros iniciado no primeiro semestre de 2012.

Uma pequena redução de 0,5 ponto percentual na taxa efetiva de juros anual contratada, numa situação hipotética simulada pela Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), pode resultar numa economia de mais de R$ 14 mil ao longo de um financiamento de R$ 150 mil (veja ao final desta reportagem detalhes da simulação). Numa negociação mais agressiva, em que o consumidor consiga, por exemplo, reduzir a taxa de 12% para 9% ao ano, seria possível economizar mais de R$ 85 mil no exemplo apresentado pela entidade.

Não é simples obter junto aos bancos informações sobre revisão da taxa efetiva de juros contratada. Dos seis maiores bancos do país, o Bradesco e o Santander foram os únicos a admitir a possibilidade de renegociação. Mesmo assim, o Bradesco destacou que “analisa caso a caso”. O Santander disse que, “analisa o perfil e o tempo de relacionamento de cada cliente com o banco”.

A Caixa Econômica Federal disse que “a política de redução de juros é direcionada apenas para novas contratações”. O Banco do Brasil informou que “não adota essa estratégia negocial”. O HSBC respondeu que “não atua com a renegociação de taxa de contratos em carteira”. O Itaú foi o único que não respondeu.

G1 apurou, entretanto, que clientes do Itaú têm conseguido reduzir a taxa de financiamento com o argumento de que bancos concorrentes oferecem condições melhores.

Em um caso, um cliente reduziu em 0,66 ponto percentual a taxa efetiva de juros anual contratada. Após contato por telefone, o banco pediu cinco dias úteis para elaborar uma contraproposta e, em dois dias, apresentou via e-mail um aditivo contratual, com a alteração das condições contratadas. Na prática, a renegociação garantiu uma redução de quase R$ 100 na prestação de cerca de R$ 2 mil do financiamento de 30 anos do imóvel.

Zona de conforto
Para Ione Amorim, economista do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), as condições ainda complexas para que o consumidor faça a portabilidade do crédito imobiliário deixam os bancos numa zona de conforto. Mas ela diz que há um movimento de concorrência no setor que pode beneficiar o consumidor.

“O consumidor pressionar o seu banco para conseguir uma taxa diferenciada da que vem pagando é totalmente viável e cabível”, diz. “O consumidor, às vezes, tem dificuldade [de negociar] e quer preservar a relação com seu banco. Mas não custa tentar, fazer essa experiência, buscar outro banco. Tem que ir quebrando as barreiras. É um movimento importante. Se está sendo feito para novos contratos, quem já está no contrato há mais tempo não pode ser penalizado no momento em que se pode fazer esta migração.”

O Idec fez, a pedido do G1, um levantamento das taxas médias praticadas atualmente pelos seis maiores bancos do país (veja tabela abaixo). A simulação foi feita dentro de uma condição conservadora, usando o que o mercado chama de “taxa de balcão”, para o cliente que não tem nenhum nível de relacionamento com o banco.

Comparativo de aquisição de crédito imobiliário de acordo com simulador no site dos bancos
Estudo elaborado pelo Idec, tendo como base financiamento de R$ 150 mil
Instituição
BB Bradesco CEF HSBC Itaú Santander
Valor da renda exigida R$ 5 mil R$ 6.054 R$ 6 mil R$ 6.270 R$ 5 mil R$ 5.491
Taxa de juros efetiva 8,90% 10,50% 8,85% 10,75% 9,50% 11,00%
Custo Efetivo Total (CET) 10,31% 11,99% 10,27% 11,93% 10,93% 12,27%
Custo Efetivo Sistema Habitacional (CESH) 6,0446% 6,3397% 6,0930% 4,4900% 6,7992% 4,9991%
Seguro morte/invalidez permanente (MIP) R$ 47,70 R$ 63,00 R$ 47,70 R$ 48,83 R$ 70,16 R$ 60,00
Seguro danos físicos ao imóvel (DFI) R$ 22,95 R$ 22,95 R$ 25,50 R$ 25,07
Valor principal R$ 95,65 R$ 87,86 R$ 95,65 R$ 99,33 R$ 95,16 R$ 110,07
Encargos (amortização + juros) R$ 1.551,95 R$ 1.753,28 R$ 1.563,76 R$ 1.781,76 R$ 1.639,04 R$ 1.811,69
Tarifa de administração de contrato R$ 25,00 R$ 25,00 R$ 25,00 R$ 25,00 R$ 25,00 R$ 25,00
Valor da prestação R$ 1.647,60 R$ 1.841,14 R$ 1.659,41 R$ 1.881,09 R$ 1.734,20 R$ 1.921,76
Fonte: Site dos bancos/Elaboração: Ide

O sistema adotado para a simulação foi o Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e o critério de amortização de juros selecionado foi o sistema de amortização constante (SAC). O perfil seria de um comprador com 41 anos de idade, renda mensal de R$ 5 mil, comprando um imóvel novo, cujo valor total seria de R$ 250 mil. O suposto comprador daria R$ 100 mil de entrada e financiaria os R$ 150 mil restantes em 25 anos.

Como negociar
Para negociar com o banco, o cliente precisa ser “persuasivo”, nas palavras de Ione, e deve pesquisar para ter poder de barganha. Uma alternativa, por exemplo, é entrar no sistema dos bancos, via internet, e fazer uma simulação, ou consultar diretamente outras instituições bancárias para conhecer as condições propostas.

De acordo com o advogado William Santos Ferreira, coordenador da pós-graduação em direito imobiliário da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP), o primeiro passo é solicitar uma posição atualizada do débito no banco em que foi feito o financiamento e, de posse desta informação, pedir uma proposta a outra instituição.

“Depois ele pode levar ao banco de origem, porque pode ser que este até apresente proposta mais vantajosa para não perder o cliente e o financiamento de longo prazo”, diz.

Mas o advogado destaca que a renegociação nem sempre será possível, pois as condições foram previamente estabelecidas. “Na impossibilidade, somente buscando assessoria jurídica para verificar se há condições para algum questionamento judicial ou utilizando a portabilidade”, diz.

Cuidados
O consumidor, no entanto, deve estar atento a tudo o que está sendo cobrado, alertam o advogado e a especialista do Idec.

“Para verificar se é economicamente interessante, o consumidor deve obter informações acerca de todos os custos, taxas de juros e não apenas do valor da parcela mensal, o que é muito comum”, orienta o coordenador da PUC.

Ione diz que a mudança, às vezes, pode envolver tarifas e taxas que não estão dentro do crédito. “Tudo isso tem que ser ponderado na hora de fazer a operação, porque ela pode não ser benéfica. (…) Se a pessoa não tem entendimento da soma da taxa, deve procurar alguém que pode simular essa recomposição. Porque pode ocorrer de pagar uma prestação menor, mas ter gasto maior por conta dos custos de transferência”, diz.

Questionado sobre se os bancos têm sido receptivos à renegociação, Ferreira acha que “há certa propensão”. Mas Ione afirma que é um movimento que depende do empenho do consumidor. “Não dá para dizer que, naturalmente, eles vão fazer isso. Nenhum banco vai querer perder dinheiro. Não vão chamar o cliente e dizer ‘vem cá que vou reduzir'”, comenta.

Taxas variam
O coordenador da PUC reforça que a variação de taxas pode ter impacto significativo no bolso do consumidor. “O que pode ‘mensalmente’ não parecer muito, ou seja, uma diferença de 0,5% a 2%, por exemplo, ao longo de um financiamento de anos representa um grande impacto no valor total a ser pago”, diz.

Para definir a taxa de um cliente, os bancos usam como critérios o nível de relacionamento dele com a instituição, o risco de inadimplência, as garantias, o custo de captação de recursos, entre outras variáveis.

Portabilidade
G1 também perguntou aos bancos qual a política em relação à portabilidade do crédito. A Caixa, por exemplo, respondeu que definirá sua estratégia somente após a regulamentação da Lei nº 12.703, de 07 de agosto de 2012, que trata da portabilidade.

Durante coletiva de imprensa para comentar resultados trimestrais do Banco do Brasil, no início de novembro, Alexandre Corrêa Abreu, vice-presidente de negócios da instituição, também comentou que “a lei que mexeu na poupança deu o caminho para fazer a portabilidade, só que ainda falta ser regulamentada pelo Conselho Monetário Nacional”.

Na prática, esta lei permite que, ao transferir o financiamento para outro banco, o consumidor não tenha que fazer o registro do imóvel de novo. Bastaria fazer a averbação do contrato, o que reduziria um dos principais custos cartorários.

A Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp) informou que a lei já está valendo. “Para o registro de imóveis não havia a necessidade da lei, pois, o credor originário poderia ceder seu crédito a outro credor, porém, dependia da vontade de ambos os credores”, informa Joélcio Escobar, diretor de tecnologia da entidade e 8º Oficial de Registro de Imóveis da capital.

“A nova lei regulou a operacionalização dessa substituição de credores no âmbito, principalmente, do sistema financeiro. Em ambos os negócios o ato a ser praticado no registro de imóveis é o de uma averbação.”

Sobre quais são os custos no caso da portabilidade, Escobar disse que os emolumentos dependem da forma como o contrato for elaborado. “Se os agentes financeiros optam por cancelar a antiga garantia e constituir nova, são necessários dois atos, de averbação do cancelamento e de registro da nova garantia. Todavia, se o contrato formalizado for apenas de mudança do credor (cessão ou portabilidade pela nova regra) os emolumentos correspondem a uma averbação”, orienta.

Estes valores dependem do estado em que fica o imóvel, mas, para exemplificar, o diretor da Arisp explica que, no estado de São Paulo, a tabela de emolumentos é escalonada em faixas de valores. “Apenas para parâmetro, é possível afirmar que os custos são de aproximadamente 0,374% do saldo devedor do financiamento”, diz.

Simulação da Anefac
O impacto de uma redução da taxa ao final do contrato vai depender de uma série de fatores – como valor do financiamento, taxa de juros inicial e final, prazo do financiamento e sistema de amorização.

A simulação feita pela Anefac a pedido do G1 usa como referência um consumidor que tenha feito um financiamento de R$ 150 mil por 30 anos, já tendo pago 5 anos. Os cálculos foram feitos usando a tabela Price como sistema de amortização – que prevê parcelas fixas ao longo de todo o contrato.

A uma taxa de juros de 10%, ele teria que pagar 360 parcelas mensais de R$ 1.272,24, totalizando R$ 458.006.40. Se ele conseguisse reduzir a taxa para 9,5%, a dívida a valor presente seria de R$ 144.464,70, que financiada em 25 anos, resultaria em 300 parcelas mensais de R$ 1.224,24.

“Neste caso ele teria uma redução nas prestações com este novo financiamento de R$ 48,00 e teria economizado em todo o financiamento restante do valor de R$ 14.400”, explica Miguel José Ribeiro de Oliveira, vice-presidente da Anefac.

Imaginando as mesmas condições de financiamento, mas cuja taxa de juros tivesse recuado de 12% para 9%, o impacto seria de mais de R$ 85 mil.

“Como ele pagou cinco anos, restaria pagar 300 parcelas mensais de R$ 1.474,com total a pagar de R$ 442.200. Esta dívida a valor presente seria hoje de R$ 146.061,34, que financiada em 25 anos pagaria 300 parcelas mensais de R$ 1.189,94. Com a taxa a 9% ao ano, ele teria uma redução nas prestações de R$ 284,06 e teria economizado em todo o financiamento restante o valor de R$ 85.218”, diz Oliveira.

G1

Juíza dá prazo para empresa do filho de Cícero desocupar imóvel do Lifesa

A Persifilm Importação e Exportação LTDA, cujo sócio majoritário é Mercinho Lucena, filho do senador Cícero Lucena, tem 72 horas para desocupar terreno de propriedade do Lifesa (Laboratório Industrial Farmacêutico do Estado da Paraíba), conforme decisão da juíza da 2ª Vara da Fazenda Pública da Capital, Silvana Lisboa.
O terreno, localizado em Cabedelo, foi desapropriado e doado pelo Estado ao Lifesa, de acordo com a Lei 8.890/2009. Em 2010, no penúltimo dia do governo Maranhão, mesmo sem ser mais o proprietário, o Estado repassou o terreno para a Cinep (Companhia de Industrialização do Estado da Paraíba), que, através de contrato de locação, com opção de compra e venda, entregou o imóvel à empresa Persifilm.
Em 2011, depois que o Estado revogou o ato de doação à Persifilm, o empresário acionou a Justiça, tendo atendido pedido de tutela antecipada, o que garantiu a manutenção da posse com a empresa.
Em março deste ano, a 1ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça da Paraíba decidiu, por unanimidade, cassar a liminar. O desembargador José Ricardo Porto, que atuou como relator do Agravo, considerou que a celebração do contrato de locação foi irregular, tendo em vista que além de pertencer ao Lifesa, não foi observado o devido processo legal para cessão da área.
Em razão disso, a magistrada da Vara da Fazenda Pública da Capital está determinando que a Persifilm desocupe o terreno voluntariamente, sob pena de coerção policial.
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